一、全球化背景下的中国城市发展

中国房地产市场非常复杂，城市地产差异明显。而高速发展的城市化进程，又使城市及其周边都市圈更具区域化特色。2009年值得关注的是两类有其独特性的城市，这些城市在受整体地产行业形势影响的同时，由于特殊的地理位置或经济环境，又具有自身独特的快速发展动力。

第一类是以北京、上海为代表的国际大都市，在中国经济逐渐融入全球经济的过程中，这些城市的人口、GDP和消费构成都在发生着重大变化。高收入人群的稳定增长，以雄厚的经济实力有能力多次置业置地，实现财富的保值和增值。这些人在房地产产品消费和投资方面占有相当比重，对高档住宅的刚性需求一直存在并保持着增长。

第二类城市则拥有得天独厚的旅游资源和便捷的交通条件，如北方的大连、青岛，南方的苏州、杭州、厦门、珠海、三亚等。这些城市的显著共性之一是房地产市场不只针对当地居民，更面向全国各地的富豪。因此，这些城市可以充分发挥自身优势因地制宜，房产市场几乎不会受大的市场形势所影响。

二、低迷形势推动行业洗牌

2009年，房地产行业的洗牌已不可避免.行业新的格局正在形成：首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等。一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大，逐渐形成寡头局面。其次是人才的集中，中国房地产业经过十多年高速发展，产业链日益完善，但由于业务流程涉及十余个专业环节，对专业人才存在着迫切需求。今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业，从而解决大企业的人才瓶颈问题。

三、品牌战略主导开发企业发展

从国际趋势来看，品牌是企业长远发展最大的价值，从产品开发到企业形象定位，其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。分析其他行业所有成功企业，其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位。因此，项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。

那么，品牌首先是强烈的视觉形象及其认知感受，品牌的价值依靠其产品质量和服务价值支撑。而房地产品牌又由产品及设计本身、销售相关配套设施及公司形象共同构成。房地产企业必须致力于企业及产品的品牌塑造，经营整体形象、精细化设计、产品品质和严格的工程质量，从前期策划、规划设计、建筑施工到后期建筑小品、细节设计、楼书、广告等的包装推广，都有贯穿整体的统一风格和产品定位，才能实现公众对品牌的最大认知，发挥品牌的最大价值。

四、资源型企业与专业型企业并存

洗牌后生存下来的专业型企业将有更大发展，专业化程度非常高，自身有很强的专业设计团队，有能力进行住宅产业化研发，有成熟的产业化开发、操作模式和产品系列。而资源型企业则有足够的资金实力，有深厚的实业背景，或有良好的人脉关系，具备开发大项目的实力和能力。

近期房地产市场低迷的状态下，资源型企业需要与投资规模相适应的外部专业机构相结合，例如洲联集团这样国际化背景下具有整合设计能力、长远品牌战略及技术支撑的专业团队结合，获得专业设计和服务，规避风险，才是获得成功的最大保证。总之，2009年洗牌之后的房地产行业将把资本实力与专业力量结合得更紧密，这些是其他很多行业的共同发展道路。资本与资源的集中，必将推动整个行业操作模式与产品水准均进入更高层次。

五、住宅产品开发模式升级

今后，住宅产品总的趋势将由半手工生产的商品向工业化生产的商品过渡。究其原因有施工企业和工人水平的差异，也有地区之间经济水平的差异。随着城市化的快速发展、大都市圈的膨胀、户籍制度的逐渐松动，人口流动性越来越强，消费者在更大程度上可以自主地选择工作地点和居住地点，在全国范围内展开产品的竞争已不可避免。

2009年后保障性用房的大量建设，也将导致产品开发模式的转变提速。以开发商为主导的高档商品房建设，从根本上建立在标准基础上的主动创新和不断研发。

六、项目改造比例提高

国内地产市场发展到今天已有十多年历程，当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。70年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房，无论内部功能、外部节能方面都不再满足当前的生活需求，需要调整内部功能、增加外部节能设计和物业配套等，有的甚至需要统一拆迁安置;其次是 90年代初期开发的产品，当时行业处于起步阶段，对产品品质没有统一要求，没有预见到经济发展的速度，从规划、建筑设计到建设施工，都没有严格的要求。这些都使旧有居住区面临着进一步改造的需求。

文章来源：济南时报（2009-1-20）